相続税と不動産鑑定士の役割

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今回は、相続税について考えてみましょう。

人の死亡によって、一定の相続財産を相続人が取得すると相続税が相続人に課せられます。
だからといって、相続財産のすべてに相続税が課税されるわけではありません。
基礎控除というのがあります。

この基礎控除は、5,000万円＋（1,000万円×相続人の数）で計算されます。
例えば、お父さんを亡くし、配偶者と子供2人の場合、つまり、相続人が3人いる場合、基礎控除は以下のようになります。
基礎控除額　5,000万円＋（1,000万円×3人）＝　8,000万円
となります。

この場合、相続財産が8,000万円までの場合は、相続税は課税されません。
しかし、平成27年4月から相続税が変わりますので、平成26年3月以前と以降では相続税が課税される、されないの問題が生じる可能性があります。

平成27年4月以降の基礎控除額は同じ家族構成であっても、以下のとおりとなります。
基礎控除額　5,000万円＋（600万円×3人）＝　6,800万円

となり、相続財産がこの近辺にあると、改正前後で課税される場合と課税されない場合に分かれる可能性があります。

相続税の課税対象となる財産は、被相続人が相続開始の時において有していた土地、家屋、立木、事業（農業）用財産、有価証券、家庭用財産、貴金属、宝石、書画骨とう、電話加入権、預貯金、現金などの金銭に見積もることができる全ての財産です。
日本国内に所在するこれらの財産はもちろん、日本国外に所在するこれらの財産も相続税の課税の対象となります。

ただし、外国でその日本国外に所在する財産に対して相続税に相当する税金が課されている場合には外国税額控除が適用できる場合があります。

相続税の支払期限は、被相続人の死亡の日から10ヶ月以内となっています。
その期間内に相続人間で遺産財産の分割協議が整わない場合は、仮に分割案に基づいて納税します。期間が過ぎますと延滞税が加算されますので、一応、仮の納税をしておいたほうがよいでしょう。

では、相続財産の評価とはどのようなものでしょうか？

基本的には、預貯金など、相続人が死亡時点でその数字がはっきり分かるものは、その額が相続財産となります。

土地については、相続路線価が敷設されている場合は、その路線価格を基準として、評価します。

路線価格が敷設されていない場合は、倍率方式と言って、固定資産評価額の何倍かを決めた倍率表があり、これに基づいて評価します。

一般的には、実勢価格より割安ですので、この路線価格,
または倍率表に基づく価格で不動産を評価したほうが有利になります。

しかしながら、土地とは生き物であり、実勢価格がいつも路線価格よりは高いとは限りません。また、土地は個別性が高く、広大地やがけ地を含んでいるとか、形状が悪い、建替えができないなどの問題のある土地もあります。

国税庁の財産評価基準にそのような問題に対処できるようマニュアルがありますが、このマニュアルだけでは、不十分な場合もあります。

このような時は、不動産鑑定士がお役に立ちます。

実勢価格と比較して、路線価格価などを基礎とした評価では、割高になってしまうなどの場合、不動産鑑定士が現地を調査し、市場価格に基づいた鑑定書を作成いたします。

もちろん、不動産鑑定評価額は、実際の売買実例に基づき、その市場を的確に反映した価格ですので、説得力があります。

このようなケースの場合、不動産鑑定書が路線価格などに基づく評価よりも節税になる場合があります。

しかしながら、不動産鑑定評価額がいつでも路線価格などよりも低く（相続人に有利な価格）評価できるものではありません。

路線価格よりも実勢が低くければ、低く評価できますが、そうではない場合は路線価格のほうが有利です。

このあたりは、案件によって異なりますので、このようなことでお悩みである場合、是非、ご相談ください。

　有限会社　岡不動産鑑定事務所
　不動産鑑定士　岡　秀次
　　　　　　　　　　　℡045-780-2841

ホームページ：http://kantei-oka.com/

Email：[e-mail]

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