市街化調整区域内の山林

先日、市街化調整区域内の山林を評価いたしました。

市街化調整区域とは、「市街化を抑制すべき区域」と定義され、この区域が指定される前からあった宅地を除いて、基本的には宅地造成など開発行為はできません。

但し、一定規模までの農林水産業施設や、公的な施設、および公的機関による土地区画整理事業などによる整備等は可能でありますが、全般的に農林水産業などの田園地帯とすることが企図されています。

これでは、開発業者は住宅地として開発して分譲ずることができませんので、価値がないのではないかと思われますが、必ずしもそうではありません。

 

特別養護老人ホームなど、開発行為が許可される場合では、地価が市街化区域の土地よりも安いため、道路等の技術基準などの条件が整えば、需要が認められます。

今回は、このようなことを念頭に置いて、市街化調整区域の山林を評価いたしました。

それでも市街化区域の地価よりもかなり低いですが、買い手がある程度限定されることから、ある程度の価格となりました。

市街化区域の価格と比べるとかなり低いと言いましたが、評価した土地は横浜市内の土地です。これが、神奈川県内でも小さな市町村の山林では、需要が弱いため、横浜市の市街化調整区域内の山林と比較して、川崎市などを除いた他の市町村の市街化調整区域の山林は、相当低い価格ではないかと思います。

いずれにしても、市街化調整区域内の山林など、宅地以外の地目については宅地開発ができる用途が市街化区域と比べると大きく規制されており、その山林が他の用途で建築が可能かどうかを見極めることが肝要であると思います。