限定価格とは

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不動産の鑑定評価において、価格の種類には、正常価格と限定価格があります。

正常価格とは、多くの買い手と売り手が存在する中で成立する価格であります。一般には市場価格と言われています。

鑑定評価でも、この正常価格として評価するのがほとんどです。

限定価格とは、特定の買い手と売り手のみで成立する適正な価格のことを言います。例えば以下の図をご覧ください。

黒枠の土地は、間口が１ｍしかありません。都市計画区域内においては、間口が２ｍ以上なければ、建築はできません。その隣の土地は、間口が１ｍの細長い土地で、何ら価値がありませんが、隣接者から見れば、間口が２ｍになるので、建築が可能となり、隣接者に限定されますが、かなり高い価値となります。これを当事者間だけに限定される経済的合理的な価格、すなわち限定価格となります。

ただし、隣接地と併合すれば限定価格となるのではなく、併合することにより、増分価値が生じた場合だけ、限定価格となります。

ほかにも、宅地開発において、その土地を併合しなければ、開発許可が取れない、地主が借地権を買い取る場合、逆に借地権者が底地を買い取る場合も限定価格になる可能性が高いです。

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