継続賃料の評価

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　先日、横浜市の南部の区の駅前店舗の継続賃料の評価の依頼がありました。

　借りてい店舗は16店舗あり、その賃料の見直しです。

　この場合、賃料の種類は継続賃料となります。

　継続賃料とは、新規の賃料とは異なり、現在の支払い賃料のベースにして、新規賃料が高ければ、上げる方で評価いたします。しかし一気に新規賃料まで上げる評価は致しません。

　逆も同じで、新規賃料は下がっていても一気に新規賃料まで下げる評価はしません。

　このような継続賃料については、難しい言葉ですが、「不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料」とあります。

　つまり、前回合意した現行の賃料を基礎として、現在、貸主と借主とにとって、妥当な賃料はいくらかを評価するものです。

　そして、将来の賃料改定の時期に徐々に適正な賃料に近づけてゆくわけです。この場合、徐々に上がる場合もあり、下がる場合もあります。

　しかしながら、店舗によって、値上げになる場合は、値上げ交渉に時間がかかるものと思いますが、鑑定評価額は必ずしも絶対なものではなく、現行賃料よりも鑑定評価の賃料が上がる場合、借主に対して、賃料の値上げの根拠を示すものとして使われるものでありますが、あとは相手との交渉よっては、鑑定評価の賃料よりも低くく合意が図られることもあると思います。

　16店舗もあり、評価にはバランスに留意して評価いたしましたが、非常に苦労いたしました。

　今後の交渉結果を見守りたいと思います。

 

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