令和元年地価調査 [不動産鑑定]
令和元年9月20日に各都道府県から7月1日の地価調査価格の発表がありました。
都道府県地価調査は、国土利用計画法による土地取引の規制を適正に実施するため、国土利用計画法施行令第9条にもとづき、都道府県知事が毎年9月下旬に公表する土地評価であります。
評価の対象となるのは全国の約2万地点の「基準地」で、都道府県地価調査では、毎年7月1日を基準日として各基準地につき1名以上の不動産鑑定士等の鑑定評価を求め、これを審査・調整し、毎年9月下旬に公報し、この公報された価格を「基準地価」と言います。
このように都道府県地価調査は、地価公示から半年後の地価を評価するものであるので、地価の変動を速報し、地価公示を補完する役割を担っています。
さて、今回の地価調査の概要は、以下のとおりです。
〇全国平均では、全用途平均が２年連続の上昇となり、上昇幅も拡大しており上昇基調を強めている。用途別では、住宅地は下落幅の縮小傾向が継続しており、 商業地は３年連続、 工業地は２年連続の上昇となり、それぞれ上昇基調を強めている 。
○三大都市圏をみると、全用途平均、住宅地・商業地・工業地のいずれの用途でも各圏域 において上昇が継続し、上昇基調を強めている。
○地方圏をみると、 商業地 が 平成３年以来２８年ぶりに上昇 、工業地も平成４年以来 ２７年ぶりに上昇に転じた。全用途平均・住宅地は下落幅の縮小傾向が継続している。地方圏のうち、地方四市 （札幌市、 仙台市、 広島市 、福岡市 ）では、いずれの用途で も上昇が継続し、上昇調を強めている。 地方四市を除くその他の地域においては、全用途 平均・住宅地・ 商業地は下落幅の縮小傾向が継続しており、工業地が平成４年以来２７年ぶりに上昇に転じた。
以上が、今回の地価調査の結果は、地価が上昇している地域と下落している地域がより鮮明になってきたように思います。首都圏でも中心部はかなり高い上昇を示しており、特に都心部の商業地の地価は平均で前年比9.8％と約10％の上昇となっています。
来年にはオリンピックを控え、都心を中心に経済的に旺盛な需要を見込んでいるものと思われます。
また、地方でも外国人観光客が大勢訪れる観光地の地価も上昇傾向にあり、さらにネット通販が盛んになり、物流関係者を中心として高速道路インター近くの地価も上昇しています。しかし、何ら特徴もない地方都市や首都圏でも中心部から外れた郊外型の住宅地などは、依然として下落が継続しています。
景気は回復しているように見えますが、その恩恵にあずかれるのはほんのわずかで、多くは地方の地価の下落が示すように景気回復しているとは言い難いのではあないかと思います。
景気の回復や地価の上昇は来年の東京オリンピックまでで、その後は、景気後退するのではないかと言う話をよく聞きます。
確かに、東京オリンピック開催中は、海外から大勢の観光客で賑わい、旺盛な物、サービス需要に支えられ、景気は回復したかのように見えますが、その後は、政府が何らかの景気対策を打ち出さない限り、景気は低迷し、地価もまた下落に転換するのではないかと思います。
昭和39年に初めて東京オリンピックが開催された時期は、インフラの整備が十分ではなく、このオリンピックの開催により、道路交通網の整備、東海道新幹線の運行など、急速に進みました。これらのインフラの整備が、さらなる需要を押し上げていたように思います。しかし、今回のオリンピックは、一過性で終わる可能性が強く、中長期的には景気に大きな刺激とはならないのではないかと思います。
国際的な投資家であるジムロジャーズは、このような日本の現状を講演で次の通り述べています。「日本では、2020年の東京オリンピック・パラリンピックに向かって景気が上昇すると考えている人もいる。確かに、表向きにはオリンピックによるいい面もあるだろう。道路は改善され、真新しいスタジアムが出来上がる。こうした事業に関わった人たちは一定の恩恵を受けられるかもしれない。政治家も、ポジティブな成果をアピールするだろう。
しかし、歴史を見れば、オリンピックが国家にとってお金儲けになった例がないことがわかる。一部の人に短期的な収入をもたらすことはあっても、国全体を救うことにはならず、むしろ弊害を及ぼす。」と述べています。（東洋経済オンライン）
市街化調整区域内の山林 [不動産鑑定]
市街化調整区域とは、「市街化を抑制すべき区域」と定義され、この区域が指定される前からあった宅地を除いて、基本的には宅地造成など開発行為はできません。
但し、一定規模までの農林水産業施設や、公的な施設、および公的機関による土地区画整理事業などによる整備等は可能でありますが、全般的に農林水産業などの田園地帯とすることが企図されています。
これでは、開発業者は住宅地として開発して分譲ずることができませんので、価値がないのではないかと思われますが、必ずしもそうではありません。
特別養護老人ホームなど、開発行為が許可される場合では、地価が市街化区域の土地よりも安いため、道路等の技術基準などの条件が整えば、需要が認められます。
今回は、このようなことを念頭に置いて、市街化調整区域の山林を評価いたしました。
それでも市街化区域の地価よりもかなり低いですが、買い手がある程度限定されることから、ある程度の価格となりました。
市街化区域の価格と比べるとかなり低いと言いましたが、評価した土地は横浜市内の土地です。これが、神奈川県内でも小さな市町村の山林では、需要が弱いため、横浜市の市街化調整区域内の山林と比較して、川崎市などを除いた他の市町村の市街化調整区域の山林は、相当低い価格ではないかと思います。
いずれにしても、市街化調整区域内の山林など、宅地以外の地目については宅地開発ができる用途が市街化区域と比べると大きく規制されており、その山林が他の用途で建築が可能かどうかを見極めることが肝要であると思います。
継続賃料の評価 [不動産鑑定]
底地の評価 [不動産鑑定]
前橋市の土地の評価 [相続に強い不動産鑑定士]
バンコクの地価事情 [Coffee Break]
あまりにも寺院が多いのに驚き、アユタヤ遺跡をはじめ、ワットトライミット（黄金寺）、ワットポー（涅槃寺）を見学いたしました。
娘夫婦の気配りもあってか、プール付きのマンションに滞在し、運転手付きの車で観光を楽しみました。
アユタヤ遺跡です。
昼食の本場のトムヤンクンを頂きました。旨辛でした。
川海老はロブスター級の大物でした。
日本人町にある山田長政像です。
立退料その2 [不動産鑑定]
昨年末に、借家家権の評価の依頼を受けました。
昨年の4月頃から、大家さんから立ち退きを求められ、その場合の立退料についてのご相談をメールで継続したご相談を受けた結果、鑑定評価依頼がありました。
立退料は居住用は借家権の評価となりますが、基本的なことを申しますと、貸主は正当な事由がないのに更新を拒絶したり、明け渡し求めることはできません。
借家権の鑑定評価は、店舗などの場合、相手との交渉で鑑定評価が役に立つ場合がありますが、居住用の場合、費用対効果が小さいように思います。
このようなアドバイスをさせていただきましたが、最終的には、分譲住宅地などと異なり、借家権は相場があるようでないので、不動産鑑定士も考え方に応じて、評価がかなり変わることがあること。
裁判になった場合、双方から異なる鑑定書が提出され、裁判官も判断に困り、裁判所から新たな鑑定評価の依頼がされることがあり、その費用は双方の負担になること。
これでは、住宅の場合、価格が大きくないだけに、双方にとって何のメリットもないことをお伝えしました。
したがって、貸主、借主双方が費用を折半して、信頼できる不動産鑑定士に依頼されることが望ましいとお伝えいたしました。
そしたら、貸主、借主双方が費用を折半することで、借家権の依頼がありました。
不動産鑑定士にとっては、一番理想的なご依頼パターンです。
当然ながら、小生といたしましては、貸主、借主の双方の利益を考えながら、鑑定評価基準に則って評価いたしました。
幸い、それでまとまり、借主さんは相応の立退料を頂いて、退去したということをお聞きいたしました。
このように、利害が対立する双方からご依頼を受ける鑑定評価が、不動産鑑定士冥利に尽きるお思います。
平成２８年地価公示発表 [不動産鑑定]
以下は、東京圏内の住宅地、商業地の変動率です。
上の表は見にくいかもしれませんが、表をクリックすると大きくなります。
我が国の景気は昨年からやや鈍ってきましたが、東京圏内は依然として、地価は上昇傾向にあります。
特に都内の中心部である千代田区の商業地域9.4％、中央区が9.7％と高い上昇率を示います。
しかし、実際、現地を調査するとそれ以上に上昇していることを実感しました。
これには外国人投資家などの旺盛な需要に支えられている点も見逃せません。
特に都内の高層マンションは、相続対策もさることながら、中国などの方がかなり買われているようです。物件によっては、過半数以上が外国人投資家が占めている物件も珍しくはありません。
また、大阪では心斎橋近くに設定されている大阪中央5－23（平成28年1月1日時点の地価は8,270,000円/㎡で、前年比45.1％の上昇） 商業地で全国1位の上昇率となりました。
国際的に見れば、やはり日本の中心部の不動産は安全性が高く、魅力的であると思います。
しかしながら、地方に行けば、人気の高いリゾート地などを除いて、依然マイナス傾向にあります。
特に過疎地では、需要が極端に少ないことから、相場が形成されず取引するまで地価が不明であるなどのケースもあります。
前回同様、人の集まる所には、土地、マンション、賃貸など需要は大きいということです。
この記事に関し、または、それ以外でもご質問、言等を以下のメールアドレスか電話でお問い合わせください。
有限会社 岡不動産鑑定事務所
不動産鑑定士 岡 秀次
℡045-780-2841、fax045-780-2847
Email:info@kantei-oka.com
平成28年登録実務講習 [Coffee Break]
登録実務講習とは、国土交通大臣の登録を受けた講習機関として実施する講習です。
宅地建物取引に関する実務経験が2年に満たない方は、この登録実務講習を修了することにより「2年以上の実務経験を有する者と同等以上の能力を有する者」と認められ、宅地建物取引主任者資格の登録申請を行うことができます。
今までは、講師が一方的に講義をし、受講者はそれを聴講するだけの講義とはうって変わって、アクティブタイムという時間を設け、講師からのある実務的な問題に対して、グループでディスカッションをして、それを発表するという、何かのご縁で集まった方々が、コミニュケーションをはかり、より実践的な内容となりました。
受講者からは、自分のレベルがどのあたりにいるのかよくわかった。他の受講者から教えてもらうことができた。居眠り防止に役立った？などこの企画に対する反応は総じて良かったと思います。
法令で定められた講習なので、厳格な運営が求められました。
2日間の講習で、かなりハードなスケジュールでしたが、この講習で宅地建物取引士証が申請できるとあって、受講者の皆さんは真剣そのもので、こちらも受講生の方々の熱意にこたえようと必死でした。
宅地取引主任者は、平成27年4月からは、宅地建物取引士という名称に代わりました。この改正は単に名称が変わるということだけではなく、１、業務処理の原則、２、信用失墜業務行為の禁止、3、知識及び能力の維持向上などが新設されています。
このことは、宅地建物取引士は、現行の宅地建物取引取引主任者の責任よりもより重い責任が付加されたことを明文化したということになります。
不動産は大手企業から、個人に至るまで生涯のうち、売買、賃貸、相続など何らかの関わりをもちますので、受講者の方々も若い人からご年配の方まで、男女問わず人気のある資格です。
今後、この資格はますます宅地建物における重要性が高まるとともに、一般消費者からの期待も高まるのではないかと思います。
大阪城です。
マイナス金利 [Coffee Break]
日銀総裁に黒田さんが就任して、物価上昇率2％を目標に掲げ、黒田バズーカと呼ばれているように、大胆な金融緩和を進めてきました。
大量に国債を買い、市場に巨額のお金を流し込む金融緩和を続けてきた。
しかし、今年に入ってから、株価は低迷し、為替も円高基調にあり、日本経済に赤信号がともり始めたと思います。
ところが、昨日、日本銀行が、「マイナス金利政策」という新手法の導入を発表し、一気に株価は上昇し、円安へと動きました。
まさにサプライズでした。
このマイナス金利政策といっても、我々庶民にはあまり効果がなさそうですが、何よりも黒田日銀総裁の2％物価目標を達成するためには、何でもやるという強い決意の表れなのでしょうが、株価や物価ばかり意識して、我々庶民の所得への配分率がおろそかになっているような気が致します。
つまり、物価が上がったけれども、所得は増えない。
それでは何のための、物価目標かということになります。
安倍首相と黒田総裁がデフレへの脱却を目指し、その目標を達成したとしても、それに応じて個人の所得が増えなければ、何の意味もありません。
黒田総裁は、ダボス会議で何を約束してきたのでしょうか？
