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継続賃料の評価 [不動産鑑定]

 先日、横浜市の南部の区の駅前店舗の継続賃料の評価の依頼がありました。

 借りてい店舗は16店舗あり、その賃料の見直しです。

 この場合、賃料の種類は継続賃料となります。

 継続賃料とは、新規の賃料とは異なり、現在の支払い賃料のベースにして、新規賃料が高ければ、上げる方で評価いたします。しかし一気に新規賃料まで上げる評価は致しません。

 逆も同じで、新規賃料は下がっていても一気に新規賃料まで下げる評価はしません。

 このような継続賃料については、難しい言葉ですが、「不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料」とあります。

 つまり、前回合意した現行の賃料を基礎として、現在、貸主と借主とにとって、妥当な賃料はいくらかを評価するものです。

 そして、将来の賃料改定の時期に徐々に適正な賃料に近づけてゆくわけです。この場合、徐々に上がる場合もあり、下がる場合もあります。

 しかしながら、店舗によって、値上げになる場合は、値上げ交渉に時間がかかるものと思いますが、鑑定評価額は必ずしも絶対なものではなく、現行賃料よりも鑑定評価の賃料が上がる場合、借主に対して、賃料の値上げの根拠を示すものとして使われるものでありますが、あとは相手との交渉よっては、鑑定評価の賃料よりも低くく合意が図られることもあると思います。

 16店舗もあり、評価にはバランスに留意して評価いたしましたが、非常に苦労いたしました。

 今後の交渉結果を見守りたいと思います。


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底地の評価 [不動産鑑定]

 昨年、横浜市鶴見区で、底地価格の評価の依頼がありました。

 底地とは、借地権が付着している土地の所有権を言います。つまり、底地価格は地主さんの権利価格となります。借地人から地主さんに底地の申し入れがありました。

 地主さんの方でも、毎月安い地代を受け取るよりは、底地を売って、ある程度まとまった収入を得たいと考え、底地を売る決心をされたようです。

 しかし、双方ともいくらで売買すればよいのか、見当もつきません。

 唯一、指標となるのは、横浜市の固定資産税評価額でした。双方ともこれで売買しようと決めていたそうですが、地主さんから相談を受けた方から、それでは低すぎるのではないかと、借地人も同意のうえで私に鑑定評価依頼がありました。

 結果は、当然、固定資産税評価額よりも高い評価となりました。

 実際の売買価額は私の出した評価額よりもやや低い額で売買されたようですが、地主さんにとってみれば、当初の固定資産税評価額よりも約300万円ほど高く売れたということで、大喜びをされ、借地人の方も鑑定評価額より若干安く買えたということで納得されたようです。

 地主さんの負担で行った鑑定評価ですが、数十万円の費用で、売買価格が約300万円もはねあがる。

 鑑定評価にはこのような使い方があると改めて思いました。ブログ用.jpg



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前橋市の土地の評価 [相続に強い不動産鑑定士]

 久しぶりのブログ更新です。

 昨年、前橋市の住宅地を評価いたしました。

 昔ながらの住宅地で、居住環境は比較的優れた住宅地域でしたが、問題は建築基準法上の道路に接道していないこと、規模が約2,500㎡もあることがわかりました。

 建築基準法上の道路と並行して河川があり、その河川に接して約3m近く低く対象不動産が所在している物件です。しかも、対象不動産の中央部には水路が流れています。

 いやはや、不動産鑑定士泣かせの物件であり、どのようにアプローチしてよいかはすぐには決められませんでした。

 熟慮の末、建築基準法の道路から、河川に橋を架け、専用通路として利用することより、住宅地としての利用が可能と判断しました。しかしながら、道路より約3mも低い為、完成後の住宅地の価格は、かなり割安となります。

 また、このような住宅地で売れるか、どうかわかりませんので、開発リスクの高い物件となります。

 以上のような物件の為、評価は相続路線価格や固定資産税の評価よりもかなり低い評価となりました。

 職業柄、不動産の価格が安くならないかなど相続関係のご相談をよくお受けいたしますが、本来、時価よりも相続路線価格の方が割安であるため、不動産鑑定評価額よりも路線価格で評価された方が節税につながることをお勧めしております。

 しかし、今回は、稀なケースで相続税の節税に寄与したものと思います。ブログ用.jpg

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立退料その2 [不動産鑑定]

 昨年末に、借家家権の評価の依頼を受けました。

 昨年の4月頃から、大家さんから立ち退きを求められ、その場合の立退料についてのご相談をメールで継続したご相談を受けた結果、鑑定評価依頼がありました。

 立退料は居住用は借家権の評価となりますが、基本的なことを申しますと、貸主は正当な事由がないのに更新を拒絶したり、明け渡し求めることはできません。

 借家権の鑑定評価は、店舗などの場合、相手との交渉で鑑定評価が役に立つ場合がありますが、居住用の場合、費用対効果が小さいように思います。

このようなアドバイスをさせていただきましたが、最終的には、分譲住宅地などと異なり、借家権は相場があるようでないので、不動産鑑定士も考え方に応じて、評価がかなり変わることがあること。

 裁判になった場合、双方から異なる鑑定書が提出され、裁判官も判断に困り、裁判所から新たな鑑定評価の依頼がされることがあり、その費用は双方の負担になること。

 これでは、住宅の場合、価格が大きくないだけに、双方にとって何のメリットもないことをお伝えしました。

 したがって、貸主、借主双方が費用を折半して、信頼できる不動産鑑定士に依頼されることが望ましいとお伝えいたしました。

 そしたら、貸主、借主双方が費用を折半することで、借家権の依頼がありました。

 不動産鑑定士にとっては、一番理想的なご依頼パターンです。

 当然ながら、小生といたしましては、貸主、借主の双方の利益を考えながら、鑑定評価基準に則って評価いたしました。

 幸い、それでまとまり、借主さんは相応の立退料を頂いて、退去したということをお聞きいたしました。

 このように、利害が対立する双方からご依頼を受ける鑑定評価が、不動産鑑定士冥利に尽きるお思います。

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平成28年地価公示発表 [不動産鑑定]

平成28年3月23日に国土交通省土地鑑定委員会から平成28年1月1日の地価公示価格の発表がありました。

 以下は、東京圏内の住宅地、商業地の変動率です。

地価公示変動率.jpg

 上の表は見にくいかもしれませんが、表をクリックすると大きくなります。

 我が国の景気は昨年からやや鈍ってきましたが、東京圏内は依然として、地価は上昇傾向にあります。

特に都内の中心部である千代田区の商業地域9.4%、中央区が9.7%と高い上昇率を示います。

しかし、実際、現地を調査するとそれ以上に上昇していることを実感しました。

これには外国人投資家などの旺盛な需要に支えられている点も見逃せません。

特に都内の高層マンションは、相続対策もさることながら、中国などの方がかなり買われているようです。物件によっては、過半数以上が外国人投資家が占めている物件も珍しくはありません。

また、大阪では心斎橋近くに設定されている大阪中央5-23(平成28年1月1日時点の地価は8,270,000円/㎡で、前年比45.1%の上昇) 商業地で全国1位の上昇率となりました。
国際的に見れば、やはり日本の中心部の不動産は安全性が高く、魅力的であると思います。

 しかしながら、地方に行けば、人気の高いリゾート地などを除いて、依然マイナス傾向にあります。

 特に過疎地では、需要が極端に少ないことから、相場が形成されず取引するまで地価が不明であるなどのケースもあります。

前回同様、人の集まる所には、土地、マンション、賃貸など需要は大きいということです。

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 この記事に関し、または、それ以外でもご質問、言等を以下のメールアドレスか電話でお問い合わせください。

 有限会社 岡不動産鑑定事務所
 不動産鑑定士 岡 秀次
 ℡045-780-2841、fax045-780-2847

Email:info@kantei-oka.com


平成28年登録実務講習 [Coffee Break]

先日、東京、大阪で登録実務講習の運用責任者を務めさせていただきました。

登録実務講習とは、国土交通大臣の登録を受けた講習機関として実施する講習です。

宅地建物取引に関する実務経験が2年に満たない方は、この登録実務講習を修了することにより「2年以上の実務経験を有する者と同等以上の能力を有する者」と認められ、宅地建物取引主任者資格の登録申請を行うことができます。

今までは、講師が一方的に講義をし、受講者はそれを聴講するだけの講義とはうって変わって、アクティブタイムという時間を設け、講師からのある実務的な問題に対して、グループでディスカッションをして、それを発表するという、何かのご縁で集まった方々が、コミニュケーションをはかり、より実践的な内容となりました。

受講者からは、自分のレベルがどのあたりにいるのかよくわかった。他の受講者から教えてもらうことができた。居眠り防止に役立った?などこの企画に対する反応は総じて良かったと思います。

法令で定められた講習なので、厳格な運営が求められました。

2日間の講習で、かなりハードなスケジュールでしたが、この講習で宅地建物取引士証が申請できるとあって、受講者の皆さんは真剣そのもので、こちらも受講生の方々の熱意にこたえようと必死でした。

宅地取引主任者は、平成27年4月からは、宅地建物取引士という名称に代わりました。この改正は単に名称が変わるということだけではなく、1、業務処理の原則、2、信用失墜業務行為の禁止、3、知識及び能力の維持向上などが新設されています。

このことは、宅地建物取引士は、現行の宅地建物取引取引主任者の責任よりもより重い責任が付加されたことを明文化したということになります。

不動産は大手企業から、個人に至るまで生涯のうち、売買、賃貸、相続など何らかの関わりをもちますので、受講者の方々も若い人からご年配の方まで、男女問わず人気のある資格です。

今後、この資格はますます宅地建物における重要性が高まるとともに、一般消費者からの期待も高まるのではないかと思います。

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大阪城です。

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マイナス金利 [Coffee Break]

 日銀総裁に黒田さんが就任して、物価上昇率2%を目標に掲げ、黒田バズーカと呼ばれているように、大胆な金融緩和を進めてきました。

 大量に国債を買い、市場に巨額のお金を流し込む金融緩和を続けてきた。

 しかし、今年に入ってから、株価は低迷し、為替も円高基調にあり、日本経済に赤信号がともり始めたと思います。

 ところが、昨日、日本銀行が、「マイナス金利政策」という新手法の導入を発表し、一気に株価は上昇し、円安へと動きました。

 まさにサプライズでした。

 このマイナス金利政策といっても、我々庶民にはあまり効果がなさそうですが、何よりも黒田日銀総裁の2%物価目標を達成するためには、何でもやるという強い決意の表れなのでしょうが、株価や物価ばかり意識して、我々庶民の所得への配分率がおろそかになっているような気が致します。

 つまり、物価が上がったけれども、所得は増えない。

 それでは何のための、物価目標かということになります。

 安倍首相と黒田総裁がデフレへの脱却を目指し、その目標を達成したとしても、それに応じて個人の所得が増えなければ、何の意味もありません。

 黒田総裁は、ダボス会議で何を約束してきたのでしょうか? 

 


研修会 [不動産鑑定]

 12月4日、みなとみらいランドマークで私が所属する一般社団法人神奈川県不動産鑑定士協会が主催する研修会に参加いたしました。

講師は、日本銀行横浜支店長の岩崎 淳先生の「最近の金融情勢について」のタイトルで、神奈川県の経済情勢について、ご講義を拝聴いたしました。

もう一方は、オラガ総研株式会社 代表取締役社長 牧野 知弘先生から「空き家問題について」とのタイトルで受講いたしました。

全国で空き家は820万戸となり、空き家率は13.5%と深刻な問題であること。

これは過疎化が進み地方だけの問題ではなく、東京でも空き家率は10.9%もあるということです。

大阪市は16.9%とかなり高い率となっています。

このままでいくと、住宅の空き家は将来的に1,000万戸を超えるのではないかと危惧されています。

毎年10万戸の住宅が供給され、人口も減少する中、空き家が増加するのは自明の理でありましょう。

空き家は、景観、治安、災害などの点で問題があり、自治体は空き家対策特別措置法を施行して、対策に取り組んでいますが、今すぐ解決できるのは難しいようです。

空き家にもいろいろあり、居住可能な空き家とそのままでは居住できない空き家などがありますが、居住可能な空き家は、訪日外国人へ中長期に賃貸するアイデアもあり、大田区、大阪市では一部で許可されているということですが、全国の空き家の数からみれば、わずかに過ぎず、根本的な対策にはなっていないのが現状の様です。

いや-、今回の研修は非常にためになりました。

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多摩地区の不動産鑑定 [不動産鑑定]

昨年に引き続いて、多摩地区(八王子市、立川市、昭島市、福生市、あきる野市、青梅市、羽村市)の不動産の評価を行いました。

 約20件の物件を短期間で仕上げるということで、かなりのハードスケジュールとなりました。老体にとってはかなりハードなスケジュールでした。

 昨年同様に店舗、住宅、工場、事務所ビル、山林など様々な用途の不動産でした。

 東京都の中心部は、旺盛な需要に支えられ、過熱気味の様相ですが、評価対象物件はほとんどの物件が郊外にあることから、昨年と同様に依然として値下がりが続いているという結果でした。

私の住む神奈川県でも、需要が旺盛な地域は横浜市の北東部(つまり東京寄りの地域です。)と川崎市が中心で、依然として値下がりを続けている地域の方が多いように感じます。

  東京都の多摩地区、神奈川県横浜市の中心部の基準地価格の平成26年、27年の対前年比は以下のとおりです。やはり、全体的には前年よりも 縮小傾向にあります。

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市区名住  宅商  業
平成26年平成27年平成26年平成27年
 変動率変動率変動率変動率
     
八王子市   0.4   0.5   0.4   0.5
立川市   1.9   0.6   3.1   5.5
武蔵野市   2.8   2.5   3.7   3.8
三鷹市   1.0   1.1   2.5   2.8
青梅市   0.3△ 0.3   0.5   0.9
府中市   1.6   0.9   2.4   1.3
昭島市   1.9   0.7   1.3   1.2
調布市   1.4   1.2   2.6   2.0
町田市   0.4   0.3   1.3   1.0
小金井市   1.4   0.9   2.0   1.4
小平市   1.3   0.8   1.0   0.6
日野市   1.9   0.9   1.4   0.9
東村山市   1.5   0.8   1.1   0.9
国分寺市   0.6   0.5   2.6   2.7
東久留米市   1.1   1.1   0.5   1.0
多摩市   0.6   0.3   0.4   0.1
西東京市   1.1   1.0   1.6   1.7
横浜市   1.7   1.4   2.2   2.5
鶴見区   1.9   1.6   2.4   2.5
神奈川区   2.5   2.3   2.7   3.8
西区   2.1   1.9   3.5   4.4
中区   2.2   2.0   3.2   3.5

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無料相談会 [相続に強い不動産鑑定士]

 今年10月19日に横浜駅東口、横浜そごうとポルタの間の新都市ホールで一般社団法人神奈川県不動産鑑定士協会主催、国土交通省、横浜市後援の無料相談会が実施され、相談員として参加いたしました。

 相続、借地、売買、家賃など多岐にわたり、ご相談を受け、大盛況のうちに終了いたしました。

 特に今回、相続に関するご相談が多くありました。

 相続税改正により、今まで定額控除額が5,000万円+法定相続人×1,000万円までが非課税でしたが、今回の改正で、定額控除額が3,000万円、法定相続人×600万円となりました。

 この改正で、今後、相続税を支払う人がかなり多くなることが予想され、相続対策に関するご相談が多く寄せられました。

 相続対策による高層マンションの購入を検討されている方(時価と路線価格による開差が大きいため)や暦年贈与を検討されている方など様々でしたが、いずれにしろ、メリットとデメリット必ずあることをお伝えいたしました。

 最終的には、その方の判断にお任せするしかないのですが、それでもメリット、デメリットを知ったうえで、決断するとしないのでは大きな違いが出てくるのではないかと思います。

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こちらを向いていす方、当士協会の会長さんです。


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