売り物件を比較してみよう！その3 [投資]
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前回は、更地の売り物件の比較でしたが、今回は、建売物件の比較をしてみましょう。
前回と同様、横浜市金沢区内にある実際の売り情報です。
A物件
所在地 横浜市金沢区能見台6丁目
売値 4,516万円
土地面積 186.16㎡
建物延床面積 99.37㎡
構造.・階層 木造2階建
築年数 新築
最寄駅 京急本線「能見台」駅 バス9分徒歩5分 距離 約2,300ｍ）
接面街路 南側6.5ｍ、一方路画地
画地 長方形
公法上の規制 1低専（建ぺい率30％、容積率60％）
建物価格 1,490万円（150,000円／㎡×99.37㎡）
土地価格 3,026万円（3,026万円÷186.16㎡≒162,548円／㎡）
※建売住宅の場合、土地と建物の価格が明確に示されてないことが多いようです。
この場合、配分法と言って、総額を土地と建物に配分します
以下の売り物件の配分方法は、A物件と同様におこないます。
今回は、建築費を150,000円／㎡で計算して、総額から建物の価格を引いて、土地価格を算出しました。地域によっては、建築費が120,000円／㎡程度のほうが妥当な場合もありますが、新築物件の場合、多少、建築費に誤差があっても、土地価格は同一の建築費で計算した建築費で控除するので、各売り物件の差を見るのには問題ないと思います。
ただし、中古物件の場合は、その配分方法で、土地価格が変化する場合がありますので、注意が必要です。中古物件の場合は、新築の価格に対して、いくら下がっているのかが重要になってきます。いわゆる、減価率と言われているものです。
固定資産税を算定する場合の木造家屋経年減点補正率基準表を最後に載せておきますので、それを参考にして建物の現在価値を算定してください。
この場合、47,000点以上74,000点未満の区分が一番妥当ではないかと思われますが、固定資産税は、税の徴収を目的としており、20年以上経過しても補正率は20％となり、0にはなりません。現実の建物は、ほとんど20年を経過すると価値が0になるりませので、この表を採用するときには、その点をご注意ください。
B物件
所在地 横浜市富岡西1丁目
売値 3,980万円
土地面積 199.65㎡
建物延床面積 118.85㎡
構造.・階層 木造2階建
築年数 新築
最寄駅 京急本線「京急富岡」駅 徒歩18分 距離 約1,500ｍ）
接面街路 東側4ｍ、一方路画地
画地 旗竿状地
公法上の規制 1低専（建ぺい率40％、容積率80％）
建物価格 1,780万円（150,000円／㎡×118.85㎡）
土地価格 2,200万円（2,200円÷199.65㎡≒110,192円／㎡）
C物件
所在地 横浜市金沢区富岡西5丁目
売値 5,380万円
土地面積 199.98㎡
建物延床面積 102.88㎡
構造.・階層 木造2階建
築年数 新築
最寄駅 京急本線「能見台」駅 徒歩18分 距離 約1,500ｍ）
接面街路 北側5ｍ、一方路画地
画地 長方形
公法上の規制 1低専（建ぺい率40％、容積率80％）
建物価格 1,540万円（150,000円／㎡×102.88㎡）
土地価格 3,840万円（3,840万円÷199.98㎡≒192,019円／㎡）
D物件
所在地 横浜市金沢区釜利谷西3丁目
売値 4,596万円
土地面積 160.00㎡
建物延床面積 97.00㎡
構造.・階層 木造2階建
築年数 新築
最寄駅 京急本線「金沢文庫」駅 徒歩24分 距離 約2,000ｍ）
接面街路 南側6ｍ、東側4.5ｍ、角地
画地 長方形
公法上の規制 1低専（建ぺい率50％、容積率80％）
建物価格 1,460万円（150,000円／㎡×97.00㎡）
土地価格 3,136万円（3,136万円÷160.00㎡≒196,000円／㎡）
E物件
所在地 横浜市金沢区東朝比奈2丁目
売値 4,530万円
土地面積 193.12㎡
建物延床面積 101.85㎡
構造.・階層 木造2階建
築年数 新築
最寄駅 京急逗子「六浦」駅 徒歩18分 距離 約1,500ｍ）
接面街路 南側6.5ｍ、西側6.5ｍ、角地
画地 長方形
公法上の規制 1低専（建ぺい率40％、容積率80％）
建物価格 1,530万円（150,000円／㎡×101.85㎡）
土地価格 3,000万円（3,000万円÷193.12㎡≒155,343円／㎡）
こでは、C物件を基準として、更地の比較同様に各売り物件をその地域の標準に補正しましょう。
A物件
162,548円／㎡ × 100/103 × 100/100 × 100/95 ≒ 166,119円／㎡
方位 一方路 容積率
今回はC物件の方位である北を基準としていますので、A物件は南側なので北側に補正します。
B物件
110,192円／㎡ × 100/101 × 100/80× 100/100 ≒ 136,376円／㎡
方位 旗竿状 一方路
D物件
196,000円／㎡ × 100/103 × 100/105 ≒ 181,229円／㎡
方位 角地
E物件
155,343円／㎡ × 100/103 × 100/103 ≒ 146,425円／㎡
方位 角地
※D物件とE物件の角地に差が生じたのは、D物件が東南の角地で、E物件は南西の角地であるからです。
これで、各売り物件の標準化補正後の価格がでました。
次に、更地同様に地域格差の補正があります。
これは、次回でお伝えいたします。
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前回は、更地の売り物件の比較でしたが、今回は、建売物件の比較をしてみましょう。
前回と同様、横浜市金沢区内にある実際の売り情報です。
A物件
所在地 横浜市金沢区能見台6丁目
売値 4,516万円
土地面積 186.16㎡
建物延床面積 99.37㎡
構造.・階層 木造2階建
築年数 新築
最寄駅 京急本線「能見台」駅 バス9分徒歩5分 距離 約2,300ｍ）
接面街路 南側6.5ｍ、一方路画地
画地 長方形
公法上の規制 1低専（建ぺい率30％、容積率60％）
建物価格 1,490万円（150,000円／㎡×99.37㎡）
土地価格 3,026万円（3,026万円÷186.16㎡≒162,548円／㎡）
※建売住宅の場合、土地と建物の価格が明確に示されてないことが多いようです。
この場合、配分法と言って、総額を土地と建物に配分します
以下の売り物件の配分方法は、A物件と同様におこないます。
今回は、建築費を150,000円／㎡で計算して、総額から建物の価格を引いて、土地価格を算出しました。地域によっては、建築費が120,000円／㎡程度のほうが妥当な場合もありますが、新築物件の場合、多少、建築費に誤差があっても、土地価格は同一の建築費で計算した建築費で控除するので、各売り物件の差を見るのには問題ないと思います。
ただし、中古物件の場合は、その配分方法で、土地価格が変化する場合がありますので、注意が必要です。中古物件の場合は、新築の価格に対して、いくら下がっているのかが重要になってきます。いわゆる、減価率と言われているものです。
固定資産税を算定する場合の木造家屋経年減点補正率基準表を最後に載せておきますので、それを参考にして建物の現在価値を算定してください。
この場合、47,000点以上74,000点未満の区分が一番妥当ではないかと思われますが、固定資産税は、税の徴収を目的としており、20年以上経過しても補正率は20％となり、0にはなりません。現実の建物は、ほとんど20年を経過すると価値が0になるりませので、この表を採用するときには、その点をご注意ください。
B物件
所在地 横浜市富岡西1丁目
売値 3,980万円
土地面積 199.65㎡
建物延床面積 118.85㎡
構造.・階層 木造2階建
築年数 新築
最寄駅 京急本線「京急富岡」駅 徒歩18分 距離 約1,500ｍ）
接面街路 東側4ｍ、一方路画地
画地 旗竿状地
公法上の規制 1低専（建ぺい率40％、容積率80％）
建物価格 1,780万円（150,000円／㎡×118.85㎡）
土地価格 2,200万円（2,200円÷199.65㎡≒110,192円／㎡）
C物件
所在地 横浜市金沢区富岡西5丁目
売値 5,380万円
土地面積 199.98㎡
建物延床面積 102.88㎡
構造.・階層 木造2階建
築年数 新築
最寄駅 京急本線「能見台」駅 徒歩18分 距離 約1,500ｍ）
接面街路 北側5ｍ、一方路画地
画地 長方形
公法上の規制 1低専（建ぺい率40％、容積率80％）
建物価格 1,540万円（150,000円／㎡×102.88㎡）
土地価格 3,840万円（3,840万円÷199.98㎡≒192,019円／㎡）
D物件
所在地 横浜市金沢区釜利谷西3丁目
売値 4,596万円
土地面積 160.00㎡
建物延床面積 97.00㎡
構造.・階層 木造2階建
築年数 新築
最寄駅 京急本線「金沢文庫」駅 徒歩24分 距離 約2,000ｍ）
接面街路 南側6ｍ、東側4.5ｍ、角地
画地 長方形
公法上の規制 1低専（建ぺい率50％、容積率80％）
建物価格 1,460万円（150,000円／㎡×97.00㎡）
土地価格 3,136万円（3,136万円÷160.00㎡≒196,000円／㎡）
E物件
所在地 横浜市金沢区東朝比奈2丁目
売値 4,530万円
土地面積 193.12㎡
建物延床面積 101.85㎡
構造.・階層 木造2階建
築年数 新築
最寄駅 京急逗子「六浦」駅 徒歩18分 距離 約1,500ｍ）
接面街路 南側6.5ｍ、西側6.5ｍ、角地
画地 長方形
公法上の規制 1低専（建ぺい率40％、容積率80％）
建物価格 1,530万円（150,000円／㎡×101.85㎡）
土地価格 3,000万円（3,000万円÷193.12㎡≒155,343円／㎡）
こでは、C物件を基準として、更地の比較同様に各売り物件をその地域の標準に補正しましょう。
A物件
162,548円／㎡ × 100/103 × 100/100 × 100/95 ≒ 166,119円／㎡
方位 一方路 容積率
今回はC物件の方位である北を基準としていますので、A物件は南側なので北側に補正します。
B物件
110,192円／㎡ × 100/101 × 100/80× 100/100 ≒ 136,376円／㎡
方位 旗竿状 一方路
D物件
196,000円／㎡ × 100/103 × 100/105 ≒ 181,229円／㎡
方位 角地
E物件
155,343円／㎡ × 100/103 × 100/103 ≒ 146,425円／㎡
方位 角地
※D物件とE物件の角地に差が生じたのは、D物件が東南の角地で、E物件は南西の角地であるからです。
これで、各売り物件の標準化補正後の価格がでました。
次に、更地同様に地域格差の補正があります。
これは、次回でお伝えいたします。
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2013-10-06 03:25
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