売り物件を比較してみよう！その2

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前回、各売り物件をその地域の標準的な価格に補正しましたが、今度は基準となるA物件の地域との比較を行って、B物件からE物件までA物件の所在する地域の売り物件に置き換えます。
地域を比較する要因としては、街路条件、接近条件を中心として比較します。
ほかに、居住環境の良し悪しがありますが、ここでは同等とします。
街路条件については、基準となるA物件の街路幅員が7.3ｍですので、これを基準（100）とし、0.5ｍごとに1ポイントごとその売り物件の幅員に応じて加算、または差し引きます。
接近条件については、最寄り駅までの距離で、A物件が800ｍですので、これを基準（100）とし、100ごとに１ポイントとします。
また、最寄り駅までバス便の場合は、上記ポイントに関わらず、-20とします。
他に最寄り駅が快特停車駅、急行停車駅、そして各駅停車駅によって差が生じますので、快特停車駅である金沢文庫駅を100として、急行停車駅である能見台駅を-3、各駅しか止まらない京急富岡駅を-5とします。
それでは、地域の比較をしてみましょう。
これも分子がA物件で100として、分母が比較する物件です。

B物件
245,769円／㎡　　×　100/99　×　100/94　×　100/95　≒　277,997円／㎡
　　　　　　　　　　　　　　　街路　　　　接近　　　京急富岡駅　

C物件
162,157円／㎡　　×　100/99　×　100/80　×　100/100　≒　204,743円／㎡
　　　　　　　　　　　　　　　街路　　　　接近　　　金沢文庫駅　

D物件
189,383円／㎡　　×　100/98　×　100/80　×　100/97　 ≒　249,030円／㎡
　　　　　　　　　　　　　　　街路　　　　接近　　　能見台駅　

E物件
321,740円／㎡　　×　100/94　×　100/94　×　100/100　≒　364,124円／㎡
　　　　　　　　　　　　　　　　街路　　　　　接近　　　金沢文庫駅
　
以上から、A物件の地域に各物件を置きなおしてみると、以下のとおりです。

A物件　233,132円／㎡
B物件　277,997円／㎡
C物件　204,743円／㎡
D物件　249,030円／㎡
E物件　364,124円／㎡

高い順から、E物件、B物件、D物件、A物件、C物件となり、これらの売り物件の中では、C物件が一番買得で、E物件は割高ということになります。
特にE物件は、私道負担が75.46㎡もあり、全面積の約4割を占め、実際の使用可能な面積が6割しかなく、結果的には相当割高な物件です。
取扱業者が地元業者でないので、地元に不案内なために割高になっているのかもしれませんね。
ここでは、大きな要因となる居住環境は同一としていますが、現地に行ったら、実際には差があったり、個人的な好みもあるでしょう。
例えば、A物件が気に入っているけど、C物件と比べるとやや高いと考えた場合、その差がいくらであり、それぐらいの差であったら、環境の良いA物件を購入しようという目安にもなります。
また、指値する場合、どの程度下げて指値するかの参考材料にもなります。
このようにある物件を基準として、その地域の標準的な条件に補正し、地域の比較を行って、買得な物件を捜してゆくと、ある程度納得して購入できるのではないでしょうか。

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