売り物件を比較してみよう！その4

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それでは、前回に引き続き、その地域の標準的な価格に補正した各売り物件をC物件とそれぞれ、地域の比較をおこないましょう。

街路条件については、基準となるC物件の街路幅員が5ｍですので、これを基準（100）とし、更地の比較と同様に0.5ｍごとに1ポイントごとその売り物件の幅員に応じて加算、または差し引きます。
接近条件については、最寄り駅までの距離で、C物件が1,500ｍですので、これを基準（100）とし、100ｍごとに１ポイントとします。

また、最寄り駅までバス便の場合は、今回はC物件が1,500ｍと徒歩限界圏であるので、、-10とします。
他に最寄り駅が快特停車駅、急行停車駅、そして各駅停車駅によって差が生じますので、今回はC物件の最寄り駅である能見台駅を100として、快特停車駅である金沢文庫駅を103、京急富岡駅を-2、六浦駅は京急線の支線の駅ですので、-5とします。

それでは、地域の比較をしてみましょう。
これも分子がC物件で100として、分母が比較する物件です。

A物件
166,119円／㎡　　×　100/102　×　100/90　×　100/100　≒　180,957円／㎡
　　　　　　　　　　　　　　　街路　　　　　接近　　　能見台駅　

B物件
136,376円／㎡　　×　100/99　×　100/100　×　100/98　≒　140,564円／㎡
　　　　　　　　　　　　　　　街路　　　　接近　　　京急富岡駅　

D物件
181,229円／㎡　　×　100/101　×　100/95　×　100/103　 ≒　183,377円／㎡
　　　　　　　　　　　　　　　街路　　　　接近　　　　金沢文庫駅　
E物件
146,425円／㎡　　×　100/102　×　100/100　×　100/95　≒　151,109円／㎡
　　　　　　　　　　　　　　　街路　　　　　接近　　　　　六浦駅　

以上から、C物件の地域に各物件を置きなおしてみると、以下のとおりです。
A物件　180,957円／㎡
B物件　140,564円／㎡
C物件　192,019円／㎡
D物件　183,377円／㎡
E物件　151,109円／㎡
高い順から、C件、D物件、A物件、E物件、B物件となり、これらの売り物件の中では、E物件が一番買得で、A物件は割高ということになりましたが、ややばらつきが大きい感じがします。
また、今回は、建物価格を一律にとして計算しましたが、建売住宅でも、グレードの違いによって、価格が変わってくるので、そうなると土地に配分する価格が変わってきます。実際には現地を見て、建物のグレードを決めたほうが、より正確な比較ができると思います。また、E物件は京急線の支線であるため、あまり人気の高いエリアではありませんので、今回、居住環境を考慮外として比較しましたが、その居住環境を考慮すると、また違った結果となります。
いずれにしても、更地の売り物件や建売物件の比較は、このようにして比較すると納得しやすいということで、一つのモデルとしてご紹介いたしました。
価格については、様々な要因が含まれているので、決して正確なものではないことをお含みおきください。

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