売り物件を比較してみよう！ [投資]
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それでは、売り物件をみて、どの売り物件が、割高なのか、割安なのか、比較してみましょう。
この売り物件は、横浜市金沢区内にある実際の売り情報です。
以下のとおり、街路、方位、一方路、角地や中には私道負担が面積に含まれている物件もあり、価格帯もまちまちですが、これらの物件の中から、基準となる物件を選んで、その条件に合わせるように修正を行って、どの物件が割安なのか、割高なのかの比較を行います。
一方路とは、その土地が一方側の道路に面していることで、中間画地ともいわれます。
角地とは、文字通り、二方の角に道路が接している画地です。
ここにはありませんが、前面道路と敷地の背後が接している場合は、二方路といいます。
一般的には、一方路画地より、二方路、角地のほうが、同じ地域にある土地でも、日当たりなどがよいことから、若干、高く売れるのが通常です。
A物件
所在地 横浜市金沢区長浜1丁目
売値 3,680万円（233,132円／㎡）
面積 157.85㎡
最寄駅 京急本線「能見台」駅徒歩10分 距離 約800m
接面街路 南側7.3ｍ、一方路画地
画地 長方形
公法上の規制 1低専（建ぺい率40％、容積率80％）
B物件
所在地 横浜市金沢区富岡西4丁目
売値 5,100万円（255,447円／㎡）
面積 199.65㎡
最寄駅 京急本線「京急富岡」駅徒歩18分 距離 約1,440m
接面街路 東側6.5ｍ、南側5ｍ、角地
画地 正方形
公法上の規制 1低専（建ぺい率40％、容積率80％）
C物件
所在地 横浜市金沢区釜利谷西2丁目
売値 2,680万円（160,536円／㎡）
面積 166.94㎡
最寄駅 京急本線「金沢文庫」駅バス6分、バス停より徒歩7分 距離 約2,300m
接面街路 東側6.5ｍ、一方路画地
画地 長方形
公法上の規制 1低専（建ぺい率50％、容積率80％）
D物件
所在地 横浜市金沢区能見台6丁目
売値 2,980万円（158,325円／㎡）
面積 188.22㎡
最寄駅 京急本線「能見台」駅バス9分、バス停より徒歩27分 距離 約2,200m
接面街路 南側5.5ｍ、一方路画地
画地 長方形
公法上の規制 1低専（建ぺい率30％、容積率60％）
私道負担 23.15㎡
E物件
所在地 横浜市金沢区西柴4丁目
売値 3,480万円（188,894円／㎡）
面積 184.23㎡
最寄駅 京急本線「金沢文庫」駅徒歩17分 距離 約1,400m
接面街路 北側4.4ｍ、西側4ｍ 角地
画地 台形
公法上の規制 1低専（建ぺい率40％、容積率80％）
私道負担 75.46㎡
ここでは、A物件を基準として、その条件に合うよう、他の物件を修正してゆきます。
単価でみると、価格の順序は、B物件、A物件、E物件、C物件、D物件となっています。
これを修正したら、どうなるでしょうか？
そのためには、方位、形状等が異なることから、その物件の標準化補正を行います
具体的には、標準をA物件と同じ条件に合わせるのです。
では、やってみましょう！
A物件は、南側道路に接する一方路の私道負担のない整形地ですから、この条件に合わせて各物件を補正します。
分母がB物件の個性率で、分子がA物件の個性率です。
A物件を標準としていますので、分子はいずれも100です。
方位はA物件が南側で、B物件が東側なので、南側を基準とすると南側のほうが1％優れるので、B物件ではマイナス1となり、100-1＝99となります。
角地は、A物件は一方路で、B物件は角地であることから、角地のほうが優れ、5％加算して、105（100+5）となります。
B物件
255,447円／㎡ × 100/99 × 100/105 ≒ 245,769円／㎡
方位 角地
このような手順で、各物件をその地域の標準的な物件に修正してゆきます。
C物件
160,536円／㎡ × 100/99 × ≒ 162,157円／㎡
方位
D物件
158,325円／㎡ × 100/88 × 100/95 ≒ 189,383円／㎡
私道負担 容積率
※D物件は、23.15㎡の私道負担が含まれています。したがって、その面積分、公道に接する画地と比べて、単価が割安になっていますので、ここで補正します。
また、容積率の格差はA物件が80％に対して、D物件は60％であり、敷地面積に対する容積が減少していることから格差を設けました。
E物件
188,894円／㎡ × 100/95 × 100/60 × 100/103 ≒ 321,740円／㎡
方位 私道負担 角 地
※同じ角地でも、B物件とE物件の格差率が相違するのは、B物件が東南の角地、E物件は、北西の角地であることからです。
これで、各売り物件の標準化補正後の価格がでました。
その地域の標準化補正を行ったら、価格の順位が以下のように入れ替わりました。
高い順から、E物件、B物件、A物件、D物件、C物件です。
次に、地域格差の比較があります。
街路条件、最寄り駅までの接近性によって、価格が大きく変わります。
特に、最寄り駅までバス便に頼らざるを得ない物件は、価格が低下しているのが現状です。
それをA物件と同じ条件に置き換えることで、割安物件、割高物件を判定でするのです。
次回では、地域格差率についてご案内いたします。
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それでは、売り物件をみて、どの売り物件が、割高なのか、割安なのか、比較してみましょう。
この売り物件は、横浜市金沢区内にある実際の売り情報です。
以下のとおり、街路、方位、一方路、角地や中には私道負担が面積に含まれている物件もあり、価格帯もまちまちですが、これらの物件の中から、基準となる物件を選んで、その条件に合わせるように修正を行って、どの物件が割安なのか、割高なのかの比較を行います。
一方路とは、その土地が一方側の道路に面していることで、中間画地ともいわれます。
角地とは、文字通り、二方の角に道路が接している画地です。
ここにはありませんが、前面道路と敷地の背後が接している場合は、二方路といいます。
一般的には、一方路画地より、二方路、角地のほうが、同じ地域にある土地でも、日当たりなどがよいことから、若干、高く売れるのが通常です。
A物件
所在地 横浜市金沢区長浜1丁目
売値 3,680万円（233,132円／㎡）
面積 157.85㎡
最寄駅 京急本線「能見台」駅徒歩10分 距離 約800m
接面街路 南側7.3ｍ、一方路画地
画地 長方形
公法上の規制 1低専（建ぺい率40％、容積率80％）
B物件
所在地 横浜市金沢区富岡西4丁目
売値 5,100万円（255,447円／㎡）
面積 199.65㎡
最寄駅 京急本線「京急富岡」駅徒歩18分 距離 約1,440m
接面街路 東側6.5ｍ、南側5ｍ、角地
画地 正方形
公法上の規制 1低専（建ぺい率40％、容積率80％）
C物件
所在地 横浜市金沢区釜利谷西2丁目
売値 2,680万円（160,536円／㎡）
面積 166.94㎡
最寄駅 京急本線「金沢文庫」駅バス6分、バス停より徒歩7分 距離 約2,300m
接面街路 東側6.5ｍ、一方路画地
画地 長方形
公法上の規制 1低専（建ぺい率50％、容積率80％）
D物件
所在地 横浜市金沢区能見台6丁目
売値 2,980万円（158,325円／㎡）
面積 188.22㎡
最寄駅 京急本線「能見台」駅バス9分、バス停より徒歩27分 距離 約2,200m
接面街路 南側5.5ｍ、一方路画地
画地 長方形
公法上の規制 1低専（建ぺい率30％、容積率60％）
私道負担 23.15㎡
E物件
所在地 横浜市金沢区西柴4丁目
売値 3,480万円（188,894円／㎡）
面積 184.23㎡
最寄駅 京急本線「金沢文庫」駅徒歩17分 距離 約1,400m
接面街路 北側4.4ｍ、西側4ｍ 角地
画地 台形
公法上の規制 1低専（建ぺい率40％、容積率80％）
私道負担 75.46㎡
ここでは、A物件を基準として、その条件に合うよう、他の物件を修正してゆきます。
単価でみると、価格の順序は、B物件、A物件、E物件、C物件、D物件となっています。
これを修正したら、どうなるでしょうか？
そのためには、方位、形状等が異なることから、その物件の標準化補正を行います
具体的には、標準をA物件と同じ条件に合わせるのです。
では、やってみましょう！
A物件は、南側道路に接する一方路の私道負担のない整形地ですから、この条件に合わせて各物件を補正します。
分母がB物件の個性率で、分子がA物件の個性率です。
A物件を標準としていますので、分子はいずれも100です。
方位はA物件が南側で、B物件が東側なので、南側を基準とすると南側のほうが1％優れるので、B物件ではマイナス1となり、100-1＝99となります。
角地は、A物件は一方路で、B物件は角地であることから、角地のほうが優れ、5％加算して、105（100+5）となります。
B物件
255,447円／㎡ × 100/99 × 100/105 ≒ 245,769円／㎡
方位 角地
このような手順で、各物件をその地域の標準的な物件に修正してゆきます。
C物件
160,536円／㎡ × 100/99 × ≒ 162,157円／㎡
方位
D物件
158,325円／㎡ × 100/88 × 100/95 ≒ 189,383円／㎡
私道負担 容積率
※D物件は、23.15㎡の私道負担が含まれています。したがって、その面積分、公道に接する画地と比べて、単価が割安になっていますので、ここで補正します。
また、容積率の格差はA物件が80％に対して、D物件は60％であり、敷地面積に対する容積が減少していることから格差を設けました。
E物件
188,894円／㎡ × 100/95 × 100/60 × 100/103 ≒ 321,740円／㎡
方位 私道負担 角 地
※同じ角地でも、B物件とE物件の格差率が相違するのは、B物件が東南の角地、E物件は、北西の角地であることからです。
これで、各売り物件の標準化補正後の価格がでました。
その地域の標準化補正を行ったら、価格の順位が以下のように入れ替わりました。
高い順から、E物件、B物件、A物件、D物件、C物件です。
次に、地域格差の比較があります。
街路条件、最寄り駅までの接近性によって、価格が大きく変わります。
特に、最寄り駅までバス便に頼らざるを得ない物件は、価格が低下しているのが現状です。
それをA物件と同じ条件に置き換えることで、割安物件、割高物件を判定でするのです。
次回では、地域格差率についてご案内いたします。
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2013-10-05 00:58
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