不動産投資利回りについて [投資]
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今までお伝えした中に、収益物件について、投資利回りが高い、低いということをお話してきましたが、利回りとは何かということについて、お話しいたします。
年間家賃産収入 ÷ 不動産購入額 × 100 ＝ 表面利回り（粗利回り）
現行の家賃収入を不動産購入額で割った利回りは、一般に表面利回りとか、粗利回りと言われています。
一般には、不動産投資というと、利回りという場合には、この利回りが使われます。
次に年間家賃収入から固定資産税や管理費などの必要経費を差し引いた純収益を不動産購入額で割った利回りを実質利回りとか、ネット利回りと言います。
（年間家賃収入 － 必要諸経費 ） ÷ 不動産購入額 ＝ 実質利回り（ネット利回り）
では、ここに例をだして、計算してみましょう。
（例） 年間家賃収入300万円 必要諸経費60万円 不動産購入額3,000万円の物件の場合
表面利回り 300万円 ÷ 3,000万円 × 100 ＝ 10％
実質利回り （300万円 － 60万円） ÷ 3,000万円 × 100 ＝ 8％
このようになります。
ここで大事なのは、表面利回りが高くても、実際に手元に入ってくる収入はいくらかということを把握しておくことが大事です。
古いアパートなどは、表面利回りが高くても、修繕費などの負担が増加する場合もあり、さらに空室が増える可能性もあります。そうすると実質利回りは、表面利回りに比べて、かなり割安になることもあります。
逆に表面利回りはそんなに高くないけれど、築浅で、いつも満室になるなど人気の高い物件は、実質利回りが安定的で、手元に入ってくる収入の変化が少ないなどと言えます。
いずれにしても、これらの利回りは、購入の際、その１年間に得られるであろう収入の利回りにすぎません。
実際に投資物件を購入する不動産は、中長期的に保有するのが一般的です。
すると、築浅に物件でも経過年数を経るにつれて、大規模修繕の必要がでてきたり、これは現時点ではなかなか読めませんが、将来的な賃料の増減が出てきたりする可能性もあります。
そして、これらの時期に来た時には、表面利回り、実質利回りいずれも変化します。
特に大規模修繕などが行われた時は、利回りは低下します。
それでDCF分析などを利用して、5年から10年の期間のキャッシュフローがどのようになっているのかなどをシュミレーションして、トータルでの利回りを査定します。
DCF分析とは、Discounted Cash Flow の略で、投資物件から得られる将来のキャッシュ・フローを現在価値に割り引いて、その不動産がどれだけの価値があるか評価する手法です。
もちろん、5年後、10年後にどうなっているのかは、確実に予測することはできません。不動産鑑定士でもできません。
しかし、予測できないから、無理だというのではなく、現在時点で、予測可能な範囲で、いろいろなケースを想定しながら行っていきます。
例えば、家賃が将来10％下がったら、逆に10％上がったら、また、大規模修繕の時期はいつ頃か、空室率が増加したらどうか、満室想定の場合はどうかなどなどです。
そして、確率的には起こりにくいことでも、最悪のパターンを想定した場合の利回りはどの程度かなどを考慮して、その不動産投資を判断するのです。
この具体的なシュミレーションについては、後ほどお伝えします。
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今までお伝えした中に、収益物件について、投資利回りが高い、低いということをお話してきましたが、利回りとは何かということについて、お話しいたします。
年間家賃産収入 ÷ 不動産購入額 × 100 ＝ 表面利回り（粗利回り）
現行の家賃収入を不動産購入額で割った利回りは、一般に表面利回りとか、粗利回りと言われています。
一般には、不動産投資というと、利回りという場合には、この利回りが使われます。
次に年間家賃収入から固定資産税や管理費などの必要経費を差し引いた純収益を不動産購入額で割った利回りを実質利回りとか、ネット利回りと言います。
（年間家賃収入 － 必要諸経費 ） ÷ 不動産購入額 ＝ 実質利回り（ネット利回り）
では、ここに例をだして、計算してみましょう。
（例） 年間家賃収入300万円 必要諸経費60万円 不動産購入額3,000万円の物件の場合
表面利回り 300万円 ÷ 3,000万円 × 100 ＝ 10％
実質利回り （300万円 － 60万円） ÷ 3,000万円 × 100 ＝ 8％
このようになります。
ここで大事なのは、表面利回りが高くても、実際に手元に入ってくる収入はいくらかということを把握しておくことが大事です。
古いアパートなどは、表面利回りが高くても、修繕費などの負担が増加する場合もあり、さらに空室が増える可能性もあります。そうすると実質利回りは、表面利回りに比べて、かなり割安になることもあります。
逆に表面利回りはそんなに高くないけれど、築浅で、いつも満室になるなど人気の高い物件は、実質利回りが安定的で、手元に入ってくる収入の変化が少ないなどと言えます。
いずれにしても、これらの利回りは、購入の際、その１年間に得られるであろう収入の利回りにすぎません。
実際に投資物件を購入する不動産は、中長期的に保有するのが一般的です。
すると、築浅に物件でも経過年数を経るにつれて、大規模修繕の必要がでてきたり、これは現時点ではなかなか読めませんが、将来的な賃料の増減が出てきたりする可能性もあります。
そして、これらの時期に来た時には、表面利回り、実質利回りいずれも変化します。
特に大規模修繕などが行われた時は、利回りは低下します。
それでDCF分析などを利用して、5年から10年の期間のキャッシュフローがどのようになっているのかなどをシュミレーションして、トータルでの利回りを査定します。
DCF分析とは、Discounted Cash Flow の略で、投資物件から得られる将来のキャッシュ・フローを現在価値に割り引いて、その不動産がどれだけの価値があるか評価する手法です。
もちろん、5年後、10年後にどうなっているのかは、確実に予測することはできません。不動産鑑定士でもできません。
しかし、予測できないから、無理だというのではなく、現在時点で、予測可能な範囲で、いろいろなケースを想定しながら行っていきます。
例えば、家賃が将来10％下がったら、逆に10％上がったら、また、大規模修繕の時期はいつ頃か、空室率が増加したらどうか、満室想定の場合はどうかなどなどです。
そして、確率的には起こりにくいことでも、最悪のパターンを想定した場合の利回りはどの程度かなどを考慮して、その不動産投資を判断するのです。
この具体的なシュミレーションについては、後ほどお伝えします。
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2013-10-03 22:59
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私はここでどうやって終わったのか分からないけど、この投稿は
すばらしいです。私はあなたが誰であるかわからないが、もしあなたがまだいないなら、あなたは有名なブロガーに行くだろう
;）乾杯！
by Diego (2017-09-25 19:44)