投資物件を購入する場合

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　投資物件を購入する場合ですが、投資物件にはいろいろなものがあります。
　ワンルームマンション、一棟の賃貸マンション、オフィスビル等々です。
　さらには、、コインパーキングも立地によっては、需要が伸びています。
　それでは、案件の応じて、注意点をお伝えします。

1、ワンルームマンション
　ワンルームマンションは、不動産の中では比較的安いため、個人でも投資の対象となることが多い物件です。また、費用も固定資産税や管理費程度で、経費も把握しやすいのが特徴です。
　ただし、借主の入れ替えなどには、カーペットやクロスの張替えなどが必要になる場合があります。

　ワンルームマンションの借主の多くは、学生や単身者ですが、郊外の大学や専門学校が多く集ます場所では、すでにワンルームマンションが飽和状態になっているケースもあり、空きが生じると、その間全く家賃が入ってこないので、どの程度の賃貸需要があるのかリサーチが必要です。
　
　やはり、都心か都心に近いエリアで、利便性の優れた立地の物件を選んだほうが無難ではないかと思います。

2、一棟売りマンション
　一棟売りマンションは、ワンルームマンションと異なり、総額がある程度大きいため、利回りさえよければ、それなりの収入が見込める物件です。

　　しかし、ある程度年数のたった物件ですと大規模な修繕や設備などの取り換えが必要になってくるので、よく調べてから購入すべきでしょう。

　現在の空室率がどの程度なのか、空室が出た場合、短期間で新たな入居が決まるような場所に立地している物件かなども調べる必要があります。さらに賃貸人はどのような人が入居しているのか、家賃の滞納はないかなども調べることです。

　法人が一括借り上げしている物件は、滞納もなく、投資リスクが低いように思われますが、解約になると全部空室となり、満室になるまである程度の期間が予想されますので、注意が必要です。

　また、市街地ではあまり関係がないかもしれませんが、駐車場設備があるかどうかも、借りる側からすると大きな借りる要因になる場合もあります。

　鉄道などの交通機関がないある地方では、駐車場付のマンションやアパートでないと、入居者がほとんどいないケースもあります。
　

3、オフィスビル
　事務所や店舗の入ったビルなどは、住宅に比べて、ある程度賃料が高く、価格によっては利回りが高い場合もあります。

　経済情勢に応じて、住宅よりも賃料の値上げが見込める半面、賃料が下がることもあります。
　バブル時に、好条件で家賃保証した大手不動産会社が、バブルがはじけて、賃料相場が大幅に値下がりして、家賃保証できない、契約だから家賃保証しろと訴訟になったこともあります。

　また、保証金は貸主が引き継ぐため、借主が退去するときには、保証金の返還を求められます。
　通常は、売買に際して、買主は売主があずかった保証金を引き継ぎます。

　オフィスビルは、住宅と比べると、投資リスクは高く、個人では余程、好条件の物件でない限り、やめたほうが無難ではないかと思います。

4、コインパーキングについて
　コインパーキングは、パーキング会社が土地を借り上げて、地代を受け取る方法と管理をパーキング会社に任せて、駐車場収入を得る方法があります。

土地を借り上げる方法は、安定的な収入を得られますが、駐車場収入を得る方法は、管理費がかかり、月によって収入が不安定ですが、駐車場が不足している場所などでは、高い収入が見込めます。

平成18年6月に道路交通法が改正され、コインパーキングに追い風が吹くと期待されましたが、実際はあまり伸びませんでした。

　地域によっては、競争が激化しているところもあり、同一料金の２つの駐車場が、一方は満車で、片方は空きが目立つなどの減少がみられることは、単に需要があるだけでなく、駐車しやすいレイアウトかどうかがポイントになってきます。

　コインパーキングは、建物を建てる必要がないので、必要に応じて、土地を更地にしてしまうことも容易でなのが特徴です。

　ここでも、土地の形状や立地が大きなポイントとなります。

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