不動産業者を選ぶ

　自宅を購入するにも投資物件に投資する場合でも、直接、売り物件を捜すのはなかなか大変です。最近はインターネットの普及により、ネットから直接購入することもできるようになりましたが、やはり、その地域に精通している不動産業者に依頼することが多いようです。

では、どんな不動産業者を選ぶべきか？
以下の話は、明確な回答になってはいませんかもしれませんが、不動産業者選びのご参考にしてください。

1、大手業者か、地元業者か

　不動産業者を大別すると、全国に支店を網羅する大手不動産業者と地元に精通している中小の不動産業者があります。

　どちらを選ぶべきかは、一概には言えません。
　大手不動産業者の強みは、その地域だけではなく、他の地域にもネットワークを通じて情報を持っていることです。したがって、特定の地域に限定しないで、不動産を購入する場合は、大手のほうが有利であるかもしれません。

　中小の地元不動産業者の場合は、その地域の事情を細かく把握しており、物件の良し悪しを知り尽くしている業者が多いことです。

　もちらん、大手業者でもその地域の事情は把握していると思いますが、比較論の問題です。
　いずれの業者にしても、こちらのニーズにあった物件を親身になって相談でき、紹介できる業者を選ぶことは当然です。
こちらの条件に合ってない物件を紹介したり、勧めたりする業者はやめたほうがよいでしょう。

2、宅建の登録番号が多いほうがよいのか
　
不動産業者は、2県以上の営業所を有する場合は、国土交通省、単一県の場合はその県知事の免許を受けなければなりません。
　
　そして、5年ごとに更新が必要です。継続して更新する場合、 免許番号が増えてきます。

　例えば、神奈川県の場合ですと、神奈川県知事免許（１）第000号と表示されますが、更新すると（2）000号となります。つまり、カッコの番号が数字が多いほど、長年営業を続けているということで、ある程度信頼の目安になります。

　しかし、若手が大手不動産会社から独立したケースの場合、免許番号は（1）ですが、本人にやる気がある場合、何かと親身になって相談にのって、物件を捜してくれる場合もありますので、これも一概に免許番号が古ければ良いというものではありません。

3、悪質不動産業者を見分ける方法

　昔は様々な誇大広告を出して、顧客を呼び込むことが多かったですが、今は監督官庁も目を光らし、そのような業者は少なくなりましたが、全くなくなったわけではありません。

　広告に、「めったに出ない物件！」とか、「絶対買得」などのうたい文句を掲げる業者は要注意です。

　また、行政処分を受けて、業者で免許取り消しや営業停止になった業者は、インターネットで閲覧することができます。

そのURLは以下のとおりです。

　http://www.mlit.go.jp/nega-inf/cgi-bin/searchmenu.cgi?jigyoubunya=takuti

　結論から言うと、不動産業者選びは、その業者が如何に親身になって物件を捜してくれるのか、もう直感でしかありません。

　ただし、買う側も、担当者にその熱意が伝わらないと動いてくれません。

　担当者に、具体的にこんな条件の物件を購入したい。そしてこまめに売り情報が入ってないか、定期的に連絡することが大事ではないかと思います。

　要は、担当者とのコミュニケーションが大事だということですね。

自宅を購入する場合その3（マンション編）

土地、建物の購入の際の注意点を書いてきましたが、ここでは、中古マンションを購入する際の注意点について、お伝えします。

（マンション）

マンションといっても、市場にはワンルームからファミリー型まで様々です。
さらに郊外型のマンション、都心型のマンションなどがあります。
立地については、土地についてお伝えしたのと変わりありませんが、建物についても建物編でお伝えした通りですが、マンションはご存じの通り、集合住宅ですので、多くの世帯が１棟、あるいは複数棟に集まって生活することとなります。

したがって、管理規約、管理形態、または管理組合などの働きが重要になってきます。

1、管理規約はあるか
　ほとんどのマンションには管理規約があり、それに従って管理・運営されています。
　犬、猫などのペットを飼うことが許されている場合や禁止されているなどは管理規約に明記されているのが通常です。最近では、これらのペットを飼うことが許されているマンションが多く見かけるようになりました。

2、ある一定の期間に大規模修繕などが行われているか。
マンションはほとんどが鉄筋コンクリート造りなので、木造と比べて耐用年数が長く、半永久的と言っても過言ではありません。しかし、そのためには定期的な修繕や長期にわたっては大規模修繕が行われていなければなりません。つまり、メンテナンスがしっかりしているかどうかです。



3、修繕費や管理費は適正か
　これもマンションの規模にもよるので、一概にいくらが正しいとは言えませんが、ある程度これらの経費が毎月かかるのは、マンションの管理、メンテナンスを適正にしていくうえで欠かせません。
むしろ、極端に管理費、修繕費が低い場合、適正にメンテナンスが行われていないことがあるので、よく調査することが肝要です。

4、駐車場はあるのか
　郊外型のマンションですと、駐車場が整備されているかどうかが、大変重要になってきます。
　また、駐車場が整備されていても、空きがない場合もあります。

5、管理人はいるか
　日頃、何か突発的な問題が起こった時には、どこかに連絡しなければなりません。管理人がいるとすぐに連絡でき、問題をすぐに対処してくれるケースがあります。たとえば、水漏れが起こった場合などです。
大規模なマンションでは、ほとんど管理人がいますが、小規模なマンションなどでは、連絡先だけが掲示板に書かれているようなことがあります。


6、部屋の配置は適正か
　　マンションは1棟が一定の方向と逆方向に面するため（例えば玄関が北側だとするとその反対側のリビングは南側に面する）、その限られた中で食堂、リビング、キッチン、ふろ場、トイレなどを配置してゆかなければなりません。玄関から入ってすぐトイレがある、キッチンやふろ場が日の当たる場所にあるなどの配置は適正な配置とは言えません。このような配置のマンションは避けるべきです。

7、新耐震基準のマンションかどうか
　
　1981年に耐震基準が大きく改正されました。
　新基準では、地震による建物の倒壊を防ぐだけではなく、建物内の人間の安全を確保することに主眼がおかれた。旧基準の震度５程度の地震に耐えうる住宅との規定は、新基準では『震度６強以上の地震で倒れない住宅』と変わったとあります。

　特に東日本大震災を境に1981年以前のマンションとそれ以降のマンションでは新耐震基準のマンションを買い求める傾向にあります。また、旧基準のマンションは、補強工事があまり進んでいないのが現状です。
価格も新基準のマンションと旧基準のマンションではだいぶ格差がありますが、やはり新基準のマンションを探したほうが安全性の観点からもよいでしょう。
　都心や都心近くのマンションでは、かなり古くから建てたマンションが多数あり、そのままでも需要もそれなりにあることから、建て替えや補強工事が進んでいません。

以上、お伝えした内容は一般論過ぎて、よく理解できないかもしれませんが、要は管理の行き、メンテナンスもしっかり行われているマンションを選ぶということです。

自宅を購入する場合その2

自宅を購入する場合で建物の見方について、お伝えします。
私自身は、今のハウスメーカーや在来工務店が作った建物は、高断熱、高気密に作られ、断熱効果は高いのですが、そのため、調湿性（湿度を調節すること）がないので、水蒸気という不可思議な物体が中にとどまり、結露が発生しやすくなっています。
できるだけ、調湿効果の高い素材を使った建物をご自分で建てられるほうがよいと思いますが、市場では中古住宅も多く出回っていますので、ここでは、中古建物を中心としています。

（建物）

1、断熱材が十分使われているか。
　これは、見た目ではわからないのですが、内壁をトントンとたたいてみて、重みのない音の場合、断熱材の使用量が少ないと思われ、夏は暑く、冬は寒い家となります。　
　また、断熱材の使用は、防音にもつながります。

2、家に傾きがないか。
　　建物の外観を見て、地盤と建物の結合部分に空間が生じている場合は、地盤が沈下しているということです。
　また、廊下などにゴルフボールなどを置いて、下がっていったら、傾いていることになります。

　
3、どこのハウスメーカーまたは工務店がたてたものか
　　ここではどこのハウスメーカーは避けるべきなどとは申しませんが、ある程度信頼できる会社であることも大事です。

4、建築後何年経過しているか

　中古建物の場合、築浅の物件から、２０年以上たっているものもあります。
　一般的に20年以上の物件は、建物の価値はほぼ0です。
その建築年数と比べて、建物の傷み具合はどうか。しっかりメンテナンスしているものは、経過年数よりも築浅に見えます。

5、給湯器などの設備は取り替えてあるか

　中古建物の場合、給湯器などの設備がすでに取り換え時期に来ているケースもあり、後ほど費用の負担がかかります。

6、水回りはどうか

　台所、ふろ場、洗面所などはほかよりも傷みやすいため、交換しなけらばならない場合もあるので注意が必要です。水道から水を流したとき、異音がしないかなどもチェックしましょう。

7、2階建ての場合、1階と2階の防音設計がなされているか。
　　この防音設計がないと、夜2階の音がうるさくて眠れないなどの被害が起こります。

8、窓に庇はついているか

　これは個人的な感想になってしまうかもしれませんが、最近の住宅は、庇がほとんどありません。
この庇のおかげで、夏は部屋の中に入ってくる太陽光を遮り、冬場は角度が違うので部屋の中まで入って部屋を暖めます。そして、昼間、床などに蓄熱され、夜は放熱して部屋を若干ですが温める効果があります。

中古建物の場合、築浅の物件や、リフォーム済の物件を除いて、大なり小なりリフォームが必要となりますので、その費用も計上したほうがよいでしょう。
気が付かない箇所に欠陥がある場合もあるので、このような場合の対処方法についても、売主や仲介業者に確認しておきましょう。

こんなケースを聞いたことがあります。
かなり古い建物でしたが、梁や柱は太く、しっかりと建築され、まだまだ使用には十分耐えれることで、レトロ好きの買主は大変喜んでその物件を購入しました。
古い建物ですから、さすがに内装は傷んでおり、買主はその建物の引渡後にさっそくリフォームを始めました。天井をはがすと、柱と梁の一部が、黒ずんで炭状になっているではありませんか。

さっそく売主に事情を聴いたところ、10数年前にボヤを出したことがわかりました。
売主は何ら建物の耐用年数には問題ないとしましたが、買主のほうでは、こんないわくつきの不動産は解約すると主張し、結局、裁判で売主が敗訴となりました。

やはり、中古建物は、慎重にチェックしたほうがよさそうですね。

自宅を購入する場合

不動産を購入するには、自宅として利用する場合と収益物件に投資する場合がありますが、今回は自宅を購入する場合についてお伝えします。

（土地）

1、日当たりが良い物件であること。
　　当り前のことですが、自宅として利用する場合、玄関などの日当たりが悪いと暗いイメージの自宅になってしまうので、南向き、東向きの物件を捜しましょう。

2、整形地を選ぶ。
　　土地の形状は、長方形や正方形状の土地を選びましょう。
　　形状の悪い土地の場合、特に旗竿状の土地などでは、思った通りの建物が建たない場合やコストが割高になる場合があります。

3、学校などの公共施設や最寄り駅、商業施設に近いものを選ぶ。
　　子供のいる家庭では、毎日通学するので小学校、中学校への距離は大事なところです。
　　また、最寄駅や商業施設への距離も重要なポイントです。
　　ただ、いくら小中学校への距離が近くても、近接している箇所は、昼間は騒音に悩まされる場合もあるので気を付けましょう。

4、起伏のない平坦な土地を選ぶ。
　これは、その土地に段差がないということで、段差があると、整地費がかかったり、また、建物にも制約が出てくることもあります。


5、墓地、ゴミ焼却場、変電所などが近くにないこと。
　　いわゆる嫌悪施設や危険施設が付近にあると、居住環境を損なう恐れがあるので避けたほうが無難でしょう。

6、周囲に高圧線が走ってないこと。
　　高圧線は、電圧にもよりますが、電磁波が絶えず出ており、健康を損ねる可能性が指摘されています。
　　また、電波障害が発生する可能性もあります。


7、道路より低い土地は避ける。
　　道路より多少高い土地は問題ないのですが、低い土地の場合、周囲から見下ろされているようで、居住環境はあまりよくありません。また、道路の下に入っている下水道の接続くできないケースもあります。



8、接面道路がある程度の幅員があること。
　　道路が狭いと、車両の進入に難儀をしたり、車両が入れない道路の場合、建築コストが割高になる場合もあります。また、幅員が4ｍ以下の場合、都市計画区域内の土地にあっては、建築基準法第42条第2項の指定がないと、再建築はできません。また、42条2項の指定があっても、セットバックといって、道路の中心線から2ｍまでは道路とみなされ、敷地の一部が道路扱いとなり、敷地の面積が減少してしまいます。
　幅員は4ｍ～6ｍ程度の物件で幹線道路などとの連続性が良い物件を選びましょう。
　ただし、幅員が10ｍ以上もあるような道路ですと交通量が多く、夜間でも騒音被害に合うこともあるので注意しましょう。　　

このような条件の不動産を探すのは容易ではなく、また、売値も高額になると思われますが、なるだけこれらの条件に当てはまるものを心がけてください。

どんな不動産があるのか？

　前回で、不動産とは土地及びその定着物と定義しましたが、これを具体的にお示ししますと、以下のように分類することができます。

第１　更地
　　　　
建物、構築物、工作物などが建っていない「まっさら」な状態の宅地のことを「更地」といいます。
しかし、更地にもいろいろあります。平坦ですぐに建物が建築できるような土地もありますが、起伏があり造成が必要な土地もあります。
　　　
したがって、売値が安いからと言って、飛びついて買わず、よくその土地の状態を調査して判断しましょう！

また、更地であっても、市街化調整区域の宅地以外の地目の場合、建物の建築が許可されない場合があります。

このような種類の土地か、どうかは、役所で容易に判断できますので、調べておきましょう。


　
第2　土地と建物

　 土地に建物が所在する不動産です。
　多くの場合、このような取引が多いと思いますが、建物の内部をよく調べて、傾きはないか、雨漏りや毀損している箇所はないかなどをチェックします。

また、築年数が古い場合、給湯設備や水回りなどもよく調べましょう。
特にアパートなど収益物件の場合、何室もの給湯設備の交換や修繕費に多額の費用が発生する場合があるので、高利回りの物件でも注意が必要です。


第3　借地権

　借地権は、少しややこしくなりますが、平成４年に新・借地借家法ができてから、契約更新のできる「普通借地権」と更新できない「定期借地権」にわかれました。

　　新借地借家法ができる以前から借地している場合は、旧借地法がそのまま適用されます。
　
　　他に直接的に支配できる強い権利を持つ地上権がありますが、一般的には旧借地法の賃借権の借地権取引が多く、この場合は、建物だけでなく、借地契約書の内容をよく調べて、現在の地代、契約期間が何年残っているかを把握する必要があります。

　地代と借地権価格とのバランスはどうかを調べることです。地代は低い場合、借地権価格は高く、地代が割高な場合は借地権価格は安くなるのが一般的で、経済情勢に応じて地代の増減があります。

　さらに、借地権価格が更地価格の何割なのかも調べて、その借地権価格が適正かどうかももチェックしましょう。

　また、残存期間が短い場合、更新にあたって、地主さんに更新料を支払うことになります。

　さらに建物が古く、建て替えする場合に建て替え承諾料を地主さんに支払うことになります。

　その借地権を第三者に売却する場合でも、名義書き換え料が地主さんから請求されます。

　借地権は所有権と比べて割安ですが、地代のほかにこのような負担があることを覚えておきましょう。


第4　底地

　底地は、借地権の付着した土地の所有権を言います。

　この場合、所有者はその土地を貸しているわけですから、利用することはほとんどできません。

　一般的には借地権者以外の人が底地を購入することはありませんが、中には底地を買い取る専門業者もいます。

　　底地を購入する場合、地代と底地の価格との関係、つまり、利回りがどの程度なのかを調べる必要があります。

　　さらに借地人と地主との関係は良好であるか、地代の滞納や不払いはないかどうかを十分調査する必
要があります。

不動産とは？

　今回は、初めて仕事に関連するコメントをお伝えしますので、まずは不動産の定義についてお話しいたします。

　不動産とは、土地及びその定着物を言います。（民法第86条）

　具体的には土地と建物を不動産と定義できます。

　細かく言うと工作物も不動産に入りますが、不動産投資、あるいは自宅購入という観点では、土地及び建物が主な投資対象となりますので、ここでは土地と建物を中心にご案内いたします。

　まず、初めに、不動産は他の資産に比べて、高額であること、したがって、購入の際は、信頼できる仲介業者や販売業者であっても、自分で調べることが肝要だと思います。

　かつて、20年ほど前には日本は不動産をはじめ、バブルが発生しました。

　金融機関が、物件を紹介し売買から融資まで行い、次の転売まで斡旋して、不動産関連企業以外の多くの企業が一時的には売買差益で儲かりました。

　しかし、結末がどうだったでしょうか？
　
　バブルがはじけ、結局、多額の負債を抱かえる結果となりました。

　これは、中小企業だけだはなく、大手企業でもこのような末路をたどったケースがありました。

　このようなことにならないように、賢い不動産投資や自宅の購入のアドバイスができば幸いです。

　まず、第一は目的を明確にすることです。
　
　そんなの当り前じゃないかと反論がでてきそうですが、不動産投資でも自宅購入でも、購入動機は明確ですが、具体的な目的があいまいであることが多いです。

　だから、業者の言うことに振り回されることが、よくあります。

　これは、業者に責任があるのではありません。

　ご本人が、目的が明確になっていないからです。

　つまり、目的が明確であれば、その物件に対する自分の目的と合っているか、そうでないか、Yes　or　Noが即座に決定できます。

　ときには、購入者の目安まで指値を出して、売り希望価格よりも安く購入する場合もあります。

　具体的には、自宅を購入する場合は、様々な売り物件を捜して、駅からはやや離れているものの、居住環境の優れた快適性を重視するのか、あるいは若干居住環境は劣るが、最寄駅や商店街に近い利便性を重視するのか、どちらが自分の目的にフィットしているのかを確認する必要があります。

　投資物件の場合は、利回りは何パーセント以上で回れば、いいのか？

　また、管理費、固定資産税、設備の負担はどの程度見込まれるのか？

　さらに、利回りは良いけれど、空室が発生した場合、同額の家賃で短期間で入室の可能性があるかどうかを検討する必要があります。

　これから、このよなことについて、具体的に発信してゆきます。

今日の株価の値動き

昨日の２３日は、株価暴落となりましたが、２４日は日経平均株価が１２０円余り値上がりでおわりまた。

午前中に一時、５００円以上も値上がりしましたが、午後に入ると一時、５００円以上値下がりに転じ、２３日と同様に１日の値幅が１０００円を超えるなど、株価が乱高下しました。

午後には、円相場が上昇したことなどから、輸出関連を中心に売り注文が増えて、日経平均株価は一時、５００円以上値下がり、１万４０００円を割り込みました。

その後、値下がりした銘柄などに再び買い注文が集まりはじめ、日経平均株価、２４日の終値は、２３日より１２８円４７銭高い１万４６１２円４５銭となりました。

いやはや、これだけ株価が乱高下するということは、今まで上昇基調のトレンドが先行き読みにくいからかと思いますが、今後調整局面はあるものの、中長期的には上昇トレンドではないかな思いますが・・・・・


http://finance.yahoo.co.jp/

電力株の今後

５月14日、電力株で東京電力 がストップ高に当たる前日比80円（18％）高の522円、中部電力が５％高、関西電力 が13％高など、電力株が値上がりした。

安倍晋三首相が13日の参院予算委員会で、福島第一原子力発電所の事故を起こした東電に対して、「すべてを東電に押しつけるのは間違っている。国がしっかりと前面に出て、取るべき責任を果たす」と述べた、と14日付の読売新聞朝刊が報道された。

また、野村証券が各社の原発が再稼働する可能性などを勘案、株価の下落リスクは低下したとコメントを出したようで、関西電と九州電力の投資判断を「ウエート下げ」から「中立」に変更するなどの材料もあったようだ。
http://www.bloomberg.co.jp/news/123-

震災後、東電の株価は大幅に下落したが、ここにきて急上昇している。

上がるから買う、買うから上がると言うパターンでここまで上昇した。

公共性の高い事業なので、政治や政策によって、株価は左右されやすい面もあるようだ。今回は安倍首相の発言が大きく影響したように見える。

ただ、電力料金の値上げや損害賠償の問題を含んでいることは事実なので、今後、一本調子で上がって行くとは到底思えないのだが。